Die erste Frage lautet meist: „Was kostet der Quadratmeter?“ Das ist der denkbar schlechteste Ausgangspunkt. Die Miete macht 15–25% der Gesamtkosten eines Lager- und Fulfillment-Betriebs aus. Auf die Arbeit entfallen 40–55%. Und die Arbeitskosten unterscheiden sich zwischen diesen fünf Ländern um das Zweieinhalbfache — nicht um ein paar Prozent, sondern um 150%.
Die folgende Tabelle vergleicht fünf Standorte anhand der Faktoren, die die Jahresrechnung wirklich bestimmen: Miete, Arbeitskosten, Aufschub der Einfuhrumsatzsteuer sowie tatsächliche Fahrt- und Zustellzeiten. Alle Zahlen sind am Seitenende belegt.
| Kriterium | Polen (Niederschlesien) | Deutschland | Niederlande | Belgien | Italien |
|---|---|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (Prime), €/m²/Monat | 4,00–5,00 | 7,50–10,50 | 7,00–8,50 | 5,50–6,50 | 5,50–6,50 |
| Arbeitskosten, €/Stunde (Eurostat 2025) | 19,1 | 45,0 | 47,9 | 48,2* | 32,0 |
| Arbeitskosten im Verhältnis zu Polen | 1,0× | 2,4× | 2,5× | 2,5× | 1,7× |
| Aufschub der Einfuhrumsatzsteuer | ja — Art. 33a | nein | ja — Art. 23 | ja — ET 14000 | eingeschränkt |
| Fahrzeit nach Westdeutschland (Lkw) | 8–9 h | 0–4 h | 2–3 h | 3–4 h | 10–12 h |
| D2C-Zustellung: Deutschland / Italien | D+2 / D+3 | D+1 / D+3 | D+2 / D+3 | D+2 / D+3 | D+3 / D+1 |
| Optimal für | Asien-Volumen, EU-weit | DE-Markt, 24-h-Service | Häfen, schneller Re-Export | Häfen, Benelux | Italien und Südeuropa |
* Belgien: Eurostat hat keine Daten für 2025 veröffentlicht; angegeben ist der Wert für 2024. Bei den Mieten handelt es sich um Angebotsmieten für Klasse-A-Flächen in den Haupthubs des jeweiligen Landes; in Polen liegt die Effektivmiete nach Incentives üblicherweise 20–30% unter der Angebotsmiete. Die Nebenkosten (1,5–2,5 €/m²/Monat) sind in diesen Märkten ähnlich und ändern die Rangfolge nicht.
Drei Zahlen, die die Entscheidung tragen
Arbeit, nicht Miete
Ein Lager mit 5.000 m² und 15 Mitarbeitenden: Die Differenz der Arbeitskosten zwischen Polen und den Niederlanden beträgt rund 800.000 € pro Jahr. Die Mietdifferenz liegt bei rund 200.000 € — viermal weniger.
Einfuhrumsatzsteuer
In Polen (Art. 33a), den Niederlanden (Art. 23) und Belgien (ET 14000) meldet der Importeur die Einfuhrumsatzsteuer in der Erklärung an, statt sie bei der Verzollung zu zahlen. In Deutschland wird sie sofort fällig und erst Monate später erstattet. Bei einem Container im Wert von 200.000 € sind das 38.000 € gebundenes Kapital je Sendung.
Reichweite, nicht Entfernung
Aus Niederschlesien erreicht ein Lkw das Ruhrgebiet innerhalb einer Lenkzeitschicht, ein Paket den deutschen Empfänger an D+2. Im E-Commerce liegen D+2 aus Polen und D+1 aus Deutschland aus Kundensicht im selben Regal — bei einem Kostenunterschied vom Zweieinhalbfachen.
Fünf Märkte im Überblick
Polen
Die niedrigsten Arbeitskosten und die niedrigste Miete der fünf. Niederschlesien liegt 150 km von der deutschen Grenze an der Autobahn A4 — im selben Korridor, in dem SHEIN und TEMU ihre Europa-Hubs errichtet haben.
+ Bestes Verhältnis von Kosten zu Reichweite in der EU
− Weiter entfernt von den Nordseehäfen
Deutschland
Europas größter Absatzmarkt mit bundesweiter D+1-Zustellung. Der Preis dafür: die höchste Miete dieser Gruppe und kein Aufschub der Einfuhrumsatzsteuer.
+ Unschlagbare Lieferzeit im DE-Markt
− Miete und Arbeit 2,4× Polen
Niederlande
Rotterdam, Venlo und Art. 23 — gemacht für schnelle EU-Einfuhr und Re-Export. Diese Bequemlichkeit erkauft man mit den dritthöchsten Arbeitskosten der gesamten Union.
+ Beste Import- und Re-Export-Abwicklung
− Arbeitskosten 47,9 €/h — 2,5× Polen
Belgien
Antwerpen ist Europas zweitgrößter Hafen, ET 14000 funktioniert ähnlich wie der niederländische Art. 23. Die Mieten liegen unter dem niederländischen Niveau, die Arbeitskosten sind hier jedoch am höchsten.
+ Hafen + aufgeschobene EUSt, günstiger als NL
− Höchste Arbeitskosten der fünf
Italien
Sinnvoll, wenn Italien der Zielmarkt ist und kein Umschlagpunkt. Die Arbeitskosten liegen deutlich unter Westeuropa, doch die Logistik nach Deutschland und Benelux führt über die Alpen.
+ Günstigste Arbeit im Euroraum dieser Gruppe
− Abseits des Nordkorridors
Wann welches Land gewinnt
Ware aus Asien, Verkauf EU-weit — Polen. Arbeitskosten 2,4–2,5× niedriger als in Deutschland und Benelux, aufgeschobene EUSt, D+2 nach Deutschland und D+3 nach Italien. Hier ist der Abstand am größten.
90% des Umsatzes in Deutschland, Lieferversprechen für morgen — Deutschland. Wenn D+1 Teil des Produkts ist, gibt es das anderswo nicht günstiger.
Hohes Importvolumen mit Re-Export außerhalb der EU — Niederlande oder Belgien. Art. 23 und ET 14000 sowie die Hafennähe überwiegen die Arbeitskosten erst bei wirklich großen Containervolumina.
Italienischer Markt und Südeuropa — Italien — aber nur für diesen Markt. Für Deutschland kommen aus Italien ein Transporttag und die Alpenquerung hinzu.
Noch unklar, wo die Nachfrage entsteht — Polen. Die niedrigsten Kosten eines Irrtums: Bei diesem Miet- und Lohnniveau ist ein Strategiewechsel nach einem Jahr am günstigsten.
Woher diese Daten stammen
Arbeitskosten: Eurostat, Datensatz lc_lci_lev, 2025 (Belgien: 2024), Gesamtwirtschaft, Unternehmen ab 10 Beschäftigten. Mieten: öffentliche Marktberichte 2026 (u. a. CBRE European Logistics Outlook 2026, GARBE Pyramid Map) sowie eigene Marktkenntnis für Niederschlesien. Umsatzsteuer: Art. 33a poln. UStG, Art. 23 Wet OB (NL), Bewilligung ET 14000 (BE). Laufzeiten: übliche Fahrzeiten und veröffentlichte Zustellzusagen der Paketdienste. Die Angaben sind Richtwerte — ein konkretes Angebot hängt von Standort, Fläche und Mietdauer ab.