Pierwsze pytanie brzmi zwykle: „ile kosztuje metr?”. To najgorszy możliwy punkt wyjścia. Czynsz odpowiada za 15–25% całkowitego kosztu operacji magazynowo-fulfillmentowej. Za 40–55% odpowiada praca. A koszt pracy różni się między tymi pięcioma krajami dwuipółkrotnie — nie o kilkanaście procent, tylko o 150%.
Poniższa tabela zestawia pięć lokalizacji według czynników, które faktycznie przekładają się na roczny rachunek: czynszu, kosztu pracy, dostępności odroczenia VAT przy imporcie oraz realnych czasów dojazdu i doręczenia. Wszystkie liczby pochodzą ze źródeł podanych na dole strony.
| Kryterium | Polska (Dolny Śląsk) | Niemcy | Holandia | Belgia | Włochy |
|---|---|---|---|---|---|
| Czynsz wywoławczy (prime), €/m²/mies. | 4,00–5,00 | 7,50–10,50 | 7,00–8,50 | 5,50–6,50 | 5,50–6,50 |
| Koszt pracy, €/godz. (Eurostat 2025) | 19,1 | 45,0 | 47,9 | 48,2* | 32,0 |
| Koszt pracy względem Polski | 1,0× | 2,4× | 2,5× | 2,5× | 1,7× |
| Odroczenie VAT przy imporcie | tak — art. 33a | nie | tak — art. 23 | tak — ET 14000 | ograniczone |
| Dojazd do zachodnich Niemiec (ciężarówka) | 8–9 h | 0–4 h | 2–3 h | 3–4 h | 10–12 h |
| Doręczenie D2C: Niemcy / Włochy | D+2 / D+3 | D+1 / D+3 | D+2 / D+3 | D+2 / D+3 | D+3 / D+1 |
| Dla kogo optymalne | wolumen z Azji, cała UE | rynek DE, serwis 24 h | porty, szybka reeksport | porty, Beneluks | rynek IT i południe |
* Belgia: Eurostat nie opublikował danych za 2025 r., podano wartość za 2024 r. Czynsze to stawki wywoławcze dla powierzchni klasy A w głównych hubach danego kraju; w Polsce czynsz efektywny po zachętach wynajmującego jest zwykle o 20–30% niższy od wywoławczego. Opłaty eksploatacyjne (1,5–2,5 €/m²/mies.) są w tych krajach zbliżone i nie zmieniają rankingu.
Trzy liczby, które przesądzają o decyzji
Praca, nie czynsz
Magazyn 5 000 m² z obsługą 15 osób: różnica w koszcie pracy między Polską a Holandią to ok. 800 000 € rocznie. Różnica w czynszu — ok. 200 000 €. Cztery razy mniej.
VAT importowy
W Polsce (art. 33a), Holandii (art. 23) i Belgii (ET 14000) importer rozlicza VAT w deklaracji zamiast płacić go przy odprawie. W Niemczech płaci od razu i odzyskuje po miesiącach. Przy kontenerze o wartości 200 000 € to 38 000 € zamrożonego kapitału na każdej dostawie.
Zasięg, nie odległość
Z Dolnego Śląska ciężarówka dociera do Zagłębia Ruhry w jeden dzień pracy kierowcy, a paczka kurierska do Niemiec w D+2. Dla e-commerce D+2 z Polski i D+1 z Niemiec to ta sama półka w oczach klienta — przy różnicy kosztowej rzędu dwóch i pół raza.
Pięć rynków w skrócie
Polska
Najniższy koszt pracy w tej piątce i najniższy czynsz. Dolny Śląsk leży 150 km od granicy niemieckiej, przy autostradzie A4 — w tym samym korytarzu, w którym swoje europejskie huby zbudowały SHEIN i TEMU.
+ Najlepszy stosunek kosztu do zasięgu w UE
− Dalej od portów Morza Północnego
Niemcy
Największy rynek zbytu w Europie i doręczenie D+1 w całym kraju. Płaci się za to najwyższym czynszem w tej grupie i brakiem odroczenia VAT importowego.
+ Bezkonkurencyjny czas dostawy na rynek DE
− Czynsz i praca 2,4× droższe niż w PL
Holandia
Rotterdam, Venlo i art. 23 — kombinacja stworzona do szybkiego wprowadzania towaru na rynek UE i reeksportu. Za tę wygodę płaci się trzecim najwyższym kosztem pracy w całej Unii.
+ Najlepsza obsługa importu i reeksportu
− Koszt pracy 47,9 €/h — 2,5× powyżej PL
Belgia
Antwerpia to drugi port Europy, a ET 14000 działa podobnie do holenderskiego art. 23. Czynsze niższe niż w Holandii, ale koszt pracy najwyższy w tym zestawieniu.
+ Port + odroczony VAT, taniej niż NL
− Najwyższy koszt pracy w piątce
Włochy
Ma sens wtedy, gdy Włochy są rynkiem docelowym, a nie punktem przeładunkowym. Koszt pracy wyraźnie niższy niż w Europie Zachodniej, ale logistyka do Niemiec i Beneluksu przechodzi przez Alpy.
+ Najtańsza praca w strefie euro w tej grupie
− Odcięcie od korytarza północnego
Kiedy który kraj wygrywa
Towar z Azji, sprzedaż w całej UE — Polska. Koszt pracy 2,4–2,5× niższy niż w Niemczech i Beneluksie, odroczony VAT, doręczenie D+2 do Niemiec i D+3 do Włoch. To scenariusz, w którym różnica robi się największa.
90% obrotu na rynku niemieckim, obietnica dostawy jutro — Niemcy. Jeśli D+1 jest częścią produktu, nie da się tego kupić taniej gdzie indziej.
Duży wolumen importu z reeksportem poza UE — Holandia lub Belgia. Art. 23 i ET 14000 oraz bliskość portów przeważają nad kosztem pracy dopiero przy naprawdę dużych wolumenach kontenerowych.
Rynek włoski i południe Europy — Włochy — ale tylko dla tego rynku. Do obsługi Niemiec z Włoch trzeba dodać dobę tranzytu i koszt przejazdu przez Alpy.
Nie wiadomo jeszcze, gdzie będzie popyt — Polska. Najniższy koszt błędu: przy tym poziomie czynszu i pracy zmiana strategii po roku kosztuje najmniej.
Skąd pochodzą te dane
Koszt pracy: Eurostat, zbiór lc_lci_lev, dane za 2025 r. (Belgia: 2024 r.), cała gospodarka, przedsiębiorstwa od 10 pracowników. Czynsze: publiczne raporty rynkowe z 2026 r. (m.in. CBRE European Logistics Outlook 2026, GARBE Pyramid Map) oraz własne rozeznanie rynku Dolnego Śląska. Przepisy VAT: art. 33a ustawy o VAT (PL), art. 23 Wet OB (NL), zezwolenie ET 14000 (BE). Czasy tranzytu: standardowe czasy przejazdu i deklarowane terminy doręczenia operatorów kurierskich. Dane mają charakter orientacyjny — konkretna oferta zależy od lokalizacji, wielkości i okresu najmu.